Alquiler de vivienda: qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026

Desde el 8 de octubre de 2026 se aplican nuevas reglas al alquiler de vivienda. Las trae el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre. Afectan a contratos nuevos y, en parte, a los que ya están firmados.

Si tienes una vivienda alquilada o vives de alquiler, te interesa saber qué ha cambiado. Te lo explicamos sin tecnicismos, punto por punto, diciendo en cada caso qué supone para el propietario y qué supone para el inquilino.

1. El alquiler de temporada ya no es un contrato libre

Hasta ahora, el alquiler «de temporada» se regía casi por completo por lo que pactaran las partes. Muchos se usaban para alquilar viviendas que en realidad eran el hogar del inquilino, sin darle las garantías de un alquiler normal. Eso cambia.

• Hace falta una causa real. El contrato temporal solo vale si el inquilino está fuera de su domicilio habitual por un motivo concreto (trabajo, estudios, obras en su casa, tratamiento médico…). Ese motivo debe figurar por escrito en el contrato (art. 7.2 LAU).
• Quien tiene que probarlo es el propietario. Si no hay causa en el contrato, se considera un alquiler de vivienda habitual, con su duración mínima de 5 años (7 si el propietario es una empresa).
• Duración limitada. Más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses (nuevo art. 9 bis LAU).
• No se pueden encadenar. Si se firman más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas personas y para la misma vivienda, todo se trata como alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato.
• La renta no puede dispararse al renovar. En contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la subida anual no puede superar el índice oficial de referencia (IRAV).
• Alquiler por habitaciones. La suma de lo que pagan todos los inquilinos de las habitaciones no puede superar lo que costaría alquilar la vivienda entera.

Si eres propietario: revisa tus modelos de contrato temporal y guarda la documentación que justifica la causa. Si eres inquilino: si tu contrato «de temporada» no tiene una causa real, puedes reclamar los derechos de un alquiler de vivienda habitual.

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con sus reglas hasta que terminen. Si se renuevan, ya se aplican las nuevas.

2. Subidas de renta: tope del 2 % hasta finales de 2027

La regla general. La renta solo puede actualizarse una vez al año, en el aniversario del contrato y si así se pactó. La subida nunca puede superar el índice oficial de referencia de los alquileres (IRAV). Aunque el contrato diga «se actualizará con el IPC», la subida queda limitada al IRAV (art. 18 LAU).

La regla extraordinaria. Para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta ya está por encima del precio de referencia oficial para esa vivienda, no se puede subir nada.
• En los demás casos, la subida será la que acuerden de nuevo las partes. Sin nuevo acuerdo, como máximo un 2 %.

3. Hasta dos años más en la vivienda

El inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, año a año, con las mismas condiciones del contrato. Puede hacerlo si su contrato de vivienda habitual termina antes del 31 de diciembre de 2028 y está al corriente de pago (también durante los ocho meses anteriores).

El propietario debe aceptarla, salvo en tres casos: que ambos pacten otra cosa, que firmen un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja, o que el propietario necesite la vivienda para él o su familia y lo acredite. En zona tensionada se aplica primero la prórroga específica de esas zonas.

Las solicitudes de prórroga que se hicieron al amparo del anterior decreto de marzo (RDL 8/2026) siguen siendo válidas.

4. Gastos, reparaciones, fianza y salida del piso

En el alquiler temporal, el propietario debe responder a las averías en 5 días hábiles. Si no lo hace, el inquilino puede arreglarlo y descontarlo de la renta del mes siguiente.

Consejo para ambos: firmad siempre un documento con el estado de la vivienda al entrar y al salir. A partir de ahora, sin ese documento, es muy difícil para el propietario quedarse con la fianza.

5. Si se vende la vivienda, si hay impagos y cómo se anuncia

Derecho a comprar la vivienda (tanteo y retracto). Si el propietario vende, el inquilino tiene preferencia para comprarla en las mismas condiciones. Ahora ese derecho existe también cuando se vende todo el edificio o un lote de pisos: hay que comunicarle qué parte del precio corresponde a su vivienda. Además, ya no se puede renunciar a este derecho en el contrato (art. 25 LAU).

Desahucios de familias vulnerables. Hasta el 31 de diciembre de 2030, el desahucio puede suspenderse si la familia es vulnerable y no tiene otra vivienda. Según quién sea el propietario, la suspensión puede durar hasta tres años, y el propietario particular puede pedir una compensación.

La Administración paga en vez del inquilino vulnerable. En los desahucios por impago de inquilinos vulnerables, la Administración tiene dos meses para ofrecerles otra vivienda o pagar todo lo que se debe, con las costas. Si no lo hace, pasa a ser ella la deudora y el contrato sigue.

Anuncios más transparentes. Todo anuncio de alquiler debe indicar, entre otros datos, el precio de referencia oficial, la renta del último contrato de los cinco años anteriores (si lo hubo), el límite de renta aplicable y si el propietario es gran tenedor.

6. Hacienda: premio por no subir el alquiler

Para el propietario particular (que no sea gran tenedor), la reducción en el IRPF sobre lo que cobra de alquiler puede llegar al 100 % si en el nuevo contrato baja la renta más de un 5 % o si alquila la vivienda por primera vez, según requisitos como la zona o la edad del inquilino. Si mantiene la misma renta, la reducción es del 50 %; si la sube, baja escalonadamente hasta el 15 %. Durante la prórroga del contrato, la reducción es del 80 % si la renta respeta el índice de referencia.

Para el inquilino vuelve una deducción estatal en el IRPF del 10 % de lo que paga de alquiler de su vivienda habitual. Se aplica a contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 € y sobre un máximo de 11.630 € anuales, entre otros requisitos. Conviene confirmar en cada caso desde qué ejercicio puede aplicarse.

7. Lo que viene el 15 de noviembre y una advertencia importante

El mismo día se publicó otro decreto, el Real Decreto-ley 28/2026, que todavía no se aplica: entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Si llega a aplicarse, cambiará la duración de los contratos de vivienda habitual. Pasados 5 años (7 si el propietario es una empresa), el contrato se renovará por otros 5 o 7 años salvo aviso con 6 meses de antelación. Si el propietario decide no renovar, en general tendrá que indemnizar al inquilino. Le dedicaremos un artículo propio cuando entre en vigor.

Advertencia. Los reales decretos-leyes deben ser convalidados por el Congreso en un plazo de 30 días. Los dos decretos anteriores sobre esta misma materia (los RDL 26/2026 y 27/2026) no se convalidaron y dejaron de aplicarse a los pocos días. Por eso conviene estar atento: si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalida, también dejará de estar vigente.

En resumen

¿Tienes dudas sobre tu contrato?

En el Despacho Jurídico IUSTITIA EST revisamos tu contrato de alquiler y te decimos cómo te afectan estos cambios, tanto si eres propietario como si eres inquilino. Escríbenos o llámanos:

• León: Avda. de Ordoño II, 8, Principal G, Oficina 2 · 987 237 900
• Málaga: C/ Marqués de Larios, 4, First Larios · 951 231 522

Este artículo tiene carácter informativo y refleja la normativa publicada a 12 de octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento sobre cada caso concreto.

Fuentes

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823)
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822)
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado